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미개발/용도 지역 변경지침

작성자 : 관리자작성일 : 2017-09-27 13:534,860
미개발지역용도지역변경타당성 검토지침

용도지역 변경이 수반되는 미개발지역의 도시개발 수요가 발생할 경우, 상위계획인 도시기본계획과의 부합여부 및 개발 타당성 등을 종합 검토하여 결정할 수 있도록「미개발지역 용도지역 변경 타당성 검토지침」을 마련·시행코자 함

도시관리계획(재정비) 용도지역 배분원칙
☞ 先 기개발지역, 後 미개발지역 활용
재개발 필요성과 가능성을 우선적으로 검토, 미개발지역 차후 활용
미개발지역은 개발수요 발생시 타당성 검토 후, 적정 용도지역으로 변경
미개발지역 : 도시기본계획상 개발가능지로서, 도시관리계획상 주거·상업·공업지역등 시가화 지역이 아닌 지역
(녹지지역, 관리지역 등)
미개발지역 용도지역 변경 타당성 검토대상
대상지 규모 : 20만㎡이상으로서 정형화 개발이 가능한 지역
소규모 도시개발이 산발적으로 이루어질 경우 난개발은 물론 도로·상하수도 등 기반시설 확보가 곤란하므로 체계적인 개발이 가능하도록 정형화
- 도시기본계획을 수용한 도시관리계획(재정비)에서 도시계획위원회 심의완료
규모설정 근거 ┌ 개발제한구역 해제대상지 선정기준(국토해양부) 준용
                      └ 도시공간위계의 근린분구(1,000~1,500세대, 반경 250m)
20만㎡ 미만의 규모로 완화가능 지역
기존 시가화 지역과 결합하여 단일구역으로 개발이 가능한 지역
계획적 개발을 유도하기 위하여 지구단위계획구역으로 지정한 지역
국가·지자체등이 정책적으로 시행하는 공공사업등 특별한 사유가 있는 지역
제안요건 : 사업시행 전제
용도지역 상향(녹지지역→주거지역)에 따른 도로·공원·상하수도 등 기반시설 확보를 위해 택지개발·도시개발사업 등에 의한 사업시행이 전제되어야 함
사업제안 타당성 검토 : 시 도시계획위원회 자문
아래 항목에 대하여 종합적으로 검토한 후, 타당성이 입증되는 경우 용도지역 변경이 수반되는개발사업 시행이 가능
  1. ① 경제·마켓 또는 수요분석의 타당성·신뢰성
  2. ② 비용분석 및 재원조달계획의 타당성·신뢰성
  3. ③ 기반시설 용량 및 공급비용
  4. ④ 경제적 타당성
  5. ⑤ 경제적·사회적 파급효과
  6. ⑥ 환경적 영향
  7. ⑦ 사회적 형평성
타당성 검토 세부 내용
1경제.마켓 또는 수요분석의 타당성.신뢰성, 2 비용분석 및 제원조달계획의 타당성신뢰성 3기반시설 용량 및 공급비용 4 경제적 타당성 5 경제적.사회적 파급효과 6 환경적 영향 7 사회적 형평성을 구분하여 세부내용을 안내합니다.
구 분세 부 내 용
①경제·마켓 또는 수요분석의
타당성·신뢰성
  • 도시개발 수요, 특히 대상 지역에 대한 최종 입주자의 입지 수요가 도시개발을 정당화할 만큼 충분히 존재하는지의 여부
②비용분석 및 재원조달계획의
타당성·신뢰성
  • 도시개발에 소요되는 투자비용이 과소평가되거나, 이의 재원조달계획이 구체적이고 현실적으로 마련되어 있는지의 여부
③기반시설 용량 및 공급비용
  • 도시개발의 규모와 범위에 비추어 교통과 공급처리시설 등 기반시설의 공급이 충분한 용량으로 계획되어 있는지의 여부
  • 기반시설 공급을 위한 투자비용이 적정하고 이의 재원조달계획이 구체적이고 현실적으로 마련되어 있는지의 여부
    특히 국가·지방재정에서 조달되는 기반시설 공급비용의 적정성 및 구체성과 현실성 여부
④경제적 타당성
  • 위의 ①,②,③을 종합적으로 고려할 때 도시개발이 사업주체의 재무적 타당성(financial feasibility)을 뛰어 넘어 경제적 타당성(economic feasibility)을 확보하고 있는지의 여부
⑤경제적·사회적 파급효과
  • 도시개발이 지역경제 활성화나 고용유발 등에 미치는 경제적 파급효과 또는 사회적·문화적 파급효과가 해당 사업을 정당화할 만큼 충분히 크고 사회적으로 실질적 기여를 하는지의 여부
⑥환경적 영향
  • 도시개발로 인해 자연환경과 생태계, 역사문화자원, 경관자원 등이 훼손되거나, 환경오염 및 주변의 토지이용에 부정적인 외부효과가 초래되는지의 여부
    또한 이와 같이 환경적으로 부정적인 영향을 유발하지 않도록 하기 위한 대책의 적정성 및 구체성과 현실성 여부
⑦사회적 형평성
  • 도시개발로 인해 저소득층 등 사회적 약자의 경제기반이나 주거기반 등 생활기반이 훼손되지 않는지의 여부
    또한 이와 같이 사회적으로 부정적인 영향이 발생하지 않도록 하기 위한 대책의 적정성 및 구체성과 현실성 여부
미개발지역 용도지역 변경 타당성 검토 절차
미개발지역 용도지역 변경 타당성 검토 절차
사업제안 및 타당성 검토 절차
사업제안서 제출 (제안자 → 市)
기초조사
사업지 및 주변, 지구경계, 미개발지 개발의 필요성 등
도시기본계획 검토 : 생활권 계획, 개발가능지 분석 등
개발계획
토지이용계획, 인구수용계획, 교통처리계획, 환경보전 ·경관계획 등
기반시설 계획 : 관계법령 기준에 의한 도로·공원·주차장, 학교(필요시) 등 기반시설 확보
관련 법률에서 정하는 개발계획(지구단위계획 수립)
건축물 배치, 높이 계획 등 타당성 검토 자료 포함
사업타당성 자료 : 조성원가분석(공인기관), 재원조달계획 등
사업시행 방식 : 택지개발사업, 도시개발사업 등
市 도시계획위원회 자문 및 결과통보 (市→ 제안자)
도시계획위원회 자문 : 사업제안(용도지역 변경) 수용여부 결정
도시계획위원회 자문 :「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조 제1항
사업제안자에 자문결과 통보
관련법에 의한 사업추진 (제안자)
택지개발사업, 도시개발사업 등 관계 법률에 의한 사업추진 절차이행
도시계획위원회 자문결과 이행여부 확인
☞ 도시개발 대상지에 대한 사업추진시 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하므로, 이때 자문의견에 대한 이행여부 확인 가능
도시계획위원회 심의 :「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제9조, 제59조
- 다른 법률에 의하여 용도지역 변경의제, 1만㎡ 이상의 대규모 개발행위를 승인하는 경우
  • 담당부서 : 도시계획과   |    담당자 : 조정희   |    전화번호 : 613-4421
  • 4유형 : 출처표시 + 상업적 이용금지 + 변경금지

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